离婚纠纷中，财产分割是当事人最关心的核心议题之一。尤其对于婚前一方贷款购房、婚后双方共同还贷的房屋，离婚时增值部分如何处理，常让许多人困惑。本文以一份真实判决书为样本，解析法院的裁判规则与计算方法，帮助您快速厘清权益边界。
一、争议焦点：房屋归谁？补偿多少？
本案中，原告刘某与被告徐某因感情破裂诉至法院。双方对离婚无异议，但围绕一套婚前由刘某购买、婚后共同还贷的房产，产生了激烈争议。该房产位于阜桥辖区古楷园小区，面积75.53平方米，购买价35万元，首付15万元由刘某支付，贷款20万元。截至离婚时，双方共同偿还贷款8.5万元，房屋现价值双方确认45万元。
二、法院认定与判决：婚前房产归产权方，共同还贷及增值需补偿
山东省济宁市任城区人民法院在（2016）鲁0811民初875号判决书中查明：
原告刘某婚前购买的位于阜桥辖区古楷园小区回迁11号楼东单元五层西户面积75.53平方米（含储藏室壹间），当时原告购买价格为350000元，首付款150000元，剩余200000元以原告的名义贷款，原、被告对上述房屋的现价值均认可450000元，夫妻关系存续期间共计偿还贷款85000元。
法院认为：
原告婚前购买的位于阜桥辖区古楷园小区回迁11号楼东单元五层西户房屋面积75.53平方米（含储藏室壹间）房屋一套房屋归原告刘某所有，剩余部分贷款由原告刘某负责偿还。对其在夫妻关系存续期间还款金额及增值部分本院依法予以分割。
最终判决主文第四项明确：
位于阜桥辖区古楷园小区回迁11号楼东单元五层西户房屋面积75.53平方米（含储藏室壹间）房屋一套归原告刘某所有，该房屋剩余贷款由原告刘某负责偿还。原告刘某于本判决生效后十日内一次性支付给被告徐某夫妻关系存续期间共同还贷及增值部分共计54600元。
三、拆解法院算法：三步算出补偿款
此类案件的核心在于“共同还贷及增值部分”如何量化。结合本案，可以提炼出以下步骤：
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确定共同还贷金额：婚姻关系存续期间实际支付的贷款本息总和。本案中双方确认为85000元。
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确定房产现值：双方能达成一致的，以一致意见为准；不能一致的，可委托评估。本案双方认可450000元。
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计算补偿款：补偿款 = 共同还贷金额 × 房产现值 ÷ 购房价格 ÷ 2。即：
85000 × 450000 ÷ 350000 ÷ 2 ≈ 54600元
这个结果正好对应判决书中的54600元。其法理在于：共同还贷所对应的房屋价值份额，应按房产增值比例同步放大，且该部分属于夫妻共同财产，离婚时应各半分享。
四、延展建议
本案是婚前房产婚后共同还贷的典型样本。如果房屋现值无法确定，法院会委托评估；如果共同还贷中包含了利息，还需结合贷款合同精确核算；如果首付款由父母出资，则可能涉及另一层权属认定。此外，现行《民法典》第一千零八十七条同样体现了照顾子女、女方和无过错方权益的原则，补偿比例并非绝对“一半”。遇到具体纠纷，请务必收集好购房合同、贷款记录、还款凭证、产权证等关键证据，并咨询专业律师，制定最适合自己的诉讼策略。
作者：武翠平，山东旭源律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2016）鲁0811民初875号